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关于西安合作建房的一些话~与诸君共勉~

时间:2020-12-07 22:26 来源:网络整理 转载:我爱数星星网
合作建房在国内甚至在西安都不能算是什么新生事物了,从北京的于凌罡到全国各地的效仿者,我们听到的多是合作建房团体陷入困境至于夭折的负面报导.我们自己建造经济实惠符合自己心意并且拥有完全业主权利的住房这一理想在舆论和专家面前显得那么幼稚.相对于

合作建房在国内甚至在西安都不能算是什么新生事物了,从北京的于凌罡到全国各地的效仿者,我们听到的多是合作建房团体陷入困境至于夭折的负面报导.我们自己建造经济实惠符合自己心意并且拥有完全业主权利的住房这一理想在舆论和专家面前显得那么幼稚.相对于媒体对北京合作建房团体困境的广泛报道,大多数媒体对于温州合作建房成功拿地的事例选择了沉默或者一笔带过,也许是因为他们并不关心温州的成功案例给合作建房者带来的30%左右的成本压缩这样的实惠,也许是浙江人的天性选择了”闷声大发财”的低调.
  
  对西安合作建房有过关注的朋友也许知道去年5月一个姓熊的年轻人在西安提出了合作建房的构想,并且得到了不少支持者.但是因为种种原因与其他城市的很多合作建房组织者一样,不久就丧失信心偃旗息鼓了.可是我想很少有人知道2005年11月在西安做小商品生意的浙江东阳人为主体以合作建房的形式组织起来,扩展为温州,义乌等浙江籍在西安的人士与西安的广厦集团陕西广福置业发展有限公司合作在产河畔建立了”浙商港”.我本人向陕西广福置业发展有限公司打过电话,谎称自己是在西安的浙江人,听朋友说浙江籍的老乡在那个楼盘能够买到便宜房子,想咨询一下具体的情况.他们告诉我那个项目早已没有房子了,那个楼盘是赔本卖的,你现在是不可能再加进来了.我不认为一个开发商开发一个很快就卖完了的楼盘结果还赔本的可能性很大,但是我相信开发商有理由号称自己的低价是赔本做的.
  
  当我在西安宣传合作建房的构想时,每个人都认为这是个好事情.是呀,接近成本的价格,定制
  建设自己的理想户型,完全的业主权利,听起来确实不错.每个人也都会对这个事情的可行性提出怀疑.没错,那么多尝试者都失败了,房地产开发本身就是一个复杂的过程,再加上那么多人搞在一起,简直是个不可能完成的任务.而且政府对这个事情也不支持,专家都说了这是生产力的倒退.法律也没有对这样的事情相应的监管,搞成的可能性那更是微乎其微了,尤其在西安这样一个相对保守的地方.就在这些主流言论下,浙江人在相对保守的西安达到了他们的目标.
  
  在此我不想去讨论浙江人是否比陕西人更有经济头脑,我只希望通过分析之前的合作建房先驱们的成功经验和失败教训来完善自己的思路,看看之前我们究竟失败在什么地方,与成功者相比现阶段我们还有什么不足.浙江人是如何保证合作建房在西安也能成功开展的.在很多人提出如果政府不支持合作建房那就很难搞下去这样一个声音下,他们仿佛没有理由获得比我们更多的政策支持.
  
  与于凌罡的北京合作建房团不同,温州的合作建房团体和西安的浙江合作建房团体都在开始筹划的初期就明确了与开发商合作这一路线.于凌罡是充满理想的人,所以他才能在中国率先提出了合作建房概念并付诸实践.同样因为是一个过于理想化的人,他们在筹划初期坚定选择了一切自己动手,并忽视了房地产开发是一个高度系统和专业的工作这样一个事实,再加上北京高额的地价,合作迟迟没有进展.温州的合作建房团体委托开发商进场参与土地拍卖, 在西安的浙江合作建房团体采用与开发商合作的方式,开发商出地,个人出钱,共同开发.都没有什么波澜的迈出了合作建房关键的第一步,获得了土地.获得土地并不像很多人想象的那么难,至少在西安具有可行性的办法就有很多.
  
  西安合作建房的先行者,那个姓熊的年轻人,当他宣布退出合作建房项目时,对媒体谈到的原因很有意思,那就是,没有银行愿意对合作建房的集资资金进行监管.这个理由背后的原因其实是,谁能够对这样一个民间集体投资项目的信用负责?当前的法律法规在这一方面是空白,也就是说,政府并不反对你这么做,但是政府也没有规定你们应该怎么做.在没有人给我们画好前进路线的情况下,面对房地产开发这一复杂而且传说中黑幕重重的事情,投资者与开发单位之间的不信任,投资者与组织者之间的不信任,投资者与投资者之间的不信任,这些也许是大多数合作建房团体面临的最大困难.
  
  在这里我们也不去深究中国金融体制中对中小经济的信用业务是否发展不足,只来考虑面对这样的问题,我们应该怎么办.西安”浙商港”的合作投资是由西安东阳同乡会牵头组织的,主体是在西安经商的东阳同乡.浙江有着比较好的个人信贷传统,而且作为同在异地经商的东阳同乡,情谊自然要比在西安的西安同乡之间深厚一些,相互间也更容易信任.而且南方地区素来也有合伙做生意的传统,他们明白这种事情只有绑在一起才能给自己争取到更多的利益.我相信在他们之间建立合作关系要容易的多.反观西安合作建房团体,虽然也都是由同事朋友同学为基础发展起来的,但是不可能做到互相间都有充分的了解和信任.
  
  这并不能说西安合作建房的合作者都过于多疑.买房子毕竟算是一件人生大事,也许有许多家庭要为此付出毕生的积蓄.在当今这样的社会环境下,在房地产开发这个负面看法颇多的行业中,以个人合作这样一个并不成熟的方式来购房,任谁都要掂量掂量是不是真的要从兜里把钱掏出来.我并不认为合作信用是建立在合作者的大无畏精神,组织者的崇高理想和开发单位的高风亮洁之上的.即便有一百个人站出来同时证明本人人品无暇,再加上我捶胸顿足赌咒发誓甚至写血书保证说你把20万块钱交给我,一年半以后我让你住上满意的房子,显然没有人会觉得我是可信的.包括机构也未必能让人真正放心,谁敢试试转10万块钱到中国银行的业务帐户上等到转帐确定后再去说我转错了,你给我退出来.不一定真的退不出来,但是没有人会去这么做.原因是什么,原因是没有足够的监督机制,无法明确责任与违反约定所需要的代价,并且在出现问题后没有足够的手段避免实际损失.
  
  前天和银行讨论项目资金监管的事情,银行的人表示说由于银行本身的制度,很难像温州商业银行那样签订资金监管合同,也就是说银行不愿意去监管项目资金的实际用途,因为银行要承担相应的责任.但是银行的人给我出了一个主意,说你可以让参与者开设个人帐户,让他们把准备投入的资金都存在这个个人帐户中,由参与者自己设定一个交易密码,这样只有参与者本人能够对这个帐户进行操作.同时设定一个查询密码,这样组委会可以及时查询参与者帐户的使用情况.在工程开工以后,参与者依据预算分期将工程款打给开发单位,由组委会监督参与者帐户资金的使用情况,这个监督,也只是需要及时知道参与者是否按照约定及时支付了工程款,从而便于管理.我认为这就是一个比较有可行性的方法.我们动动脑子,想想办法,总能找出一些在现有条件下具有可行性的方法来,虽然并没有什么上级领导来给我们指路.这是一个麻烦的事情,也是为我们开辟一条新路.我们能够在这条路上获得实际的利益和权利.
  
  在草拟合作建房的流程时,我们考虑最多的是各方的权利与义务,收益与成本之间的关系.人的本质都是趋利的,真正督促人完成合同的不是合同本身,而是完成合同后能够取得的收益,真正约束人不去违约的同样不是个人道德修养,而是违约会带来什么样的代价.举一个例子,假设工程实际开工,我们计划在实际开始工程前在准业主中选举产生项目监事会并聘请专业的建筑咨询公司与施工监理,与实际开发单位共同制订工程预算,决定工程进度,同时确定工程款支付方式.在得到参与者认可后支付首笔工程款并开工,由建筑咨询公司和施工监理对工程进度,工程质量和资金使用状况进行评估,交由项目监事会审核并及时向所有准业主汇报.经过建筑咨询公司,项目监事会和准业主自身的认可后继续支付下一期工程款直至完工.
  
  在这一过程中建筑咨询公司和施工监礼承担着专业监管和咨询义务,在专业领域中监督开发单位在预算范围内,保证质量地按期完成工程,并且承担相应的法律责任.完成合同的收益是预先约定的委托咨询费用.违反合同对委托人提供虚假信息的责任是对薄公堂,国家对这个领域有足够的法律可以依据.项目监事会和合作者的义务是及时投入资金,收益是按时获得自己满意的住房.我们本来就是为了房子来做这个事情,盖自己的房子总要花钱,如果有人在这个阶段中决定退出,我们有合理的退出机制可以依据.开发单位的义务是进行实际开发,收益是事先约定开发单位的应得利润.至于开发中有可能出现的各种问题,比如说预算超标,进度停滞,工程质量出现问题,将由建筑咨询公司,施工监理和所有准业主共同依据委托开发合同进行解决.开发单位会本能地追求利润最大化,但是他们也要考虑到自己的违约成本.事实上开发商是最愿意顺利完成合同的人,因为不同于普通商品房,他们不用担心贷款成本与销售成本,干干净净干完活儿收钱的话毫无风险.三方共同履行义务,共同完成合同,并且各取所需.当然以上只是一些简单的描述,实际的合同约定将由各方面的专业人士来共同完成.但是,保证工程顺利进行并不是不可完成的任务.
  
  购买商品房是一个商业行为,合作建房同样也是一个商业行为.合作建房的基础不在于政府大力扶持,也不在于某个开发商大发善心,而是通过我们团结起来,以集体的力量在房地产市场上提升每个个人的竞争力,通过削减现有房地产开发流程的中间环节压缩房地产开发成本,在投资者与开发单位共同得益的基础上,尽可能的避免可能出现的风险,共同开发我们的理想住宅.符合经济规律的构想,完善的风险避轨方案,合理的操作流程,这些是把我们的理想变为现实的基础.这是一个理论上可行的事情,这是一个已经被实践验证了的事情,这是一个能让购房者受益的事情,这是一个能够充分保障购房者权益的事情.温州人做得,难道我们西安人做不得?在西安的浙江人做得,难道我们在西安的西安人做不得?
  
  我们为我们自己做这一切~~~与还在为拥有一个自己的家而奋斗的同志们共勉......................

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